Huurachterstand incasseren als verhuurder: stap voor stap in 2026

De huurovereenkomst als fundament

Alles begint bij de huurovereenkomst. Die bepaalt de huurprijs, de betaaldag, de waarborgsom en de opzeggingsrechten. Hoe beter die overeenkomst is opgesteld, hoe sterker jouw positie als het misgaat.

Wat een sterke huurovereenkomst bevat voor verhuurders

• De exacte huurprijs en de uiterste betaaldag per maand — bij voorkeur de eerste van de maand

• Een rente- en incassokostenbepaling bij te late betaling

• De hoogte van de waarborgsom en de voorwaarden voor verrekening

• Een duidelijke ontbindingsclausule bij structurele wanbetaling

• Verwijzing naar jouw algemene verhuurvoorwaarden

• De verplichting van de huurder om adreswijzigingen door te geven

Gebruik je een modelcontract van de Rijksoverheid of een erkende makelaarsvereniging? Controleer dan of het actueel is. Modelcontracten worden periodiek aangepast aan de wet- en regelgeving en een verouderd contract kan clausules bevatten die niet meer geldig zijn.

Stap 1 — Eerste maand achterstand: direct actie

Huurachterstand groeit snel. Een huurder die eenmaal gewend raakt aan het uitstellen van de huur, is moeilijker te corrigeren dan een huurder die bij de eerste te late betaling direct een reactie krijgt. Wacht nooit langer dan 5 werkdagen na de betaaldag met de eerste actie.

Eerste contact: vriendelijk en direct

Stuur een korte, vriendelijke herinnering per e-mail of WhatsApp: de huur van [maand] is nog niet ontvangen, graag zo snel mogelijk betalen. Voeg het rekeningnummer en het exacte bedrag toe. In veel gevallen is dit genoeg — vergeten betalingen komen dan snel alsnog binnen.

Is er geen reactie binnen 3 werkdagen? Bel dan de huurder. Een telefoontje is persoonlijker dan een bericht en geeft je direct inzicht in de situatie: is er een tijdelijk probleem, een vergissing of is er structureel iets aan de hand?

Stap 2 — Na 10 tot 14 dagen: schriftelijke aanmaning

Geen betaling na de herinnering? Dan stuur je een formele schriftelijke aanmaning. De toon is zakelijker, de termijn is concreet en je kondigt de gevolgen aan van verder uitblijvende betaling.

De aanmaning bevat

• Verwijzing naar de openstaande huurmaand(en) met exacte bedragen

• Een harde betaaltermijn: betaling uiterlijk binnen 7 dagen

• Aankondiging van incassokosten en rente bij uitblijvende betaling

• Aankondiging dat bij meerdere maanden achterstand een ontbindingsprocedure wordt gestart

Stuur de aanmaning per e-mail met leesbevestiging en bij voorkeur ook per aangetekende post. Bij een latere ontruimingsprocedure moet je kunnen aantonen dat de huurder tijdig en correct is aangesproken.

Stap 3 — Twee of meer maanden achterstand: incasso starten

Is de achterstand opgelopen tot twee of meer maanden? Dan is het tijd om het dossier over te dragen aan GeldGarant. Bij twee maanden huurachterstand heb je in juridische zin al voldoende grond voor een ontbindingsprocedure — maar een minnelijk incassotraject is vrijwel altijd de snellere en goedkopere route.

GeldGarant stuurt namens jou een formele aanmaning, neemt contact op met de huurder en onderzoekt of een betalingsregeling realistisch is. In veel gevallen levert dat snel resultaat: huurders die door een professioneel incassobureau worden aangesproken, beseffen dat het serieus is.

Wat GeldGarant doet bij huurachterstand

• Formele aanmaning met juridisch gewicht

• Telefonische opvolging door onze specialisten

• Betalingsregeling treffen als de huurder erkent maar tijdelijk niet kan betalen

• Bij uitblijven: adviseren over en begeleiden van een gerechtelijke procedure

• Bewaking van de voortgang en escalatie bij niet-naleving van afspraken

De WIK-brief bij huurachterstand: is die verplicht?

De WIK-brief is verplicht als je incassokosten wilt verhalen op een particuliere huurder. Dat geldt ook bij huurachterstand: voordat je de wettelijke incassokosten in rekening mag brengen, moet je een correcte WIK-brief hebben gestuurd met een termijn van minimaal 14 dagen.

Sla je de WIK-brief over, dan verlies je het recht op incassokosten — ook al staat er een incassokostenbeding in de huurovereenkomst. GeldGarant verstuurt de WIK-brief correct en tijdig als onderdeel van het incassotraject.

Bij zakelijke huurders (bedrijfspanden) is de WIK-brief niet verplicht maar is een correcte aanmaning wel essentieel voor de dossieropbouw.

De waarborgsom: wanneer mag je die verrekenen?

De meeste huurovereenkomsten bevatten een waarborgsom van een of twee maanden huur. Die waarborgsom is bedoeld als zekerheid voor schade aan het gehuurde — niet automatisch als verrekening voor huurachterstand.

Mag je de waarborgsom verrekenen met huurachterstand? Dat hangt af van de huurovereenkomst. Als daarin is opgenomen dat de waarborgsom ook kan worden gebruikt voor achterstallige huur, dan mag dat. Staat er niets in de overeenkomst, dan is verrekening juridisch kwetsbaar.

Belangrijk: vereken de waarborgsom nooit eenzijdig zonder de huurder daarover te informeren. Doe je dat zonder grond, dan kan de huurder de waarborgsom terugvorderen met rente. GeldGarant adviseert je over de correcte verrekening in jouw specifieke situatie.

Ontbinding en ontruiming: wanneer en hoe?

Als de huurachterstand structureel is en een betalingsregeling niet werkt, is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand de volgende stap. Dit is een gerechtelijke procedure — je kunt een huurder nooit zelf uit het pand zetten.

Wanneer is ontbinding mogelijk?

De rechter wijst een ontbindingsvordering toe als de huurder tekortschiet in zijn verplichtingen in een mate die de ontbinding rechtvaardigt. In de praktijk geldt als vuistregel: twee of meer maanden huurachterstand geeft in de meeste gevallen voldoende grond voor ontbinding.

Bij een eerste incident met een gedeeltelijke achterstand en een huurder die verder altijd netjes heeft betaald, is de rechter soms coulanter. Bij structurele wanbetaling of meerdere maanden achterstand is ontbinding vrijwel zeker.

De ontruimingsprocedure stap voor stap

• GeldGarant of een advocaat stelt een dagvaarding op bij de kantonrechter

• De huurder wordt gedagvaard voor de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand, plus betaling van de huurachterstand

• De kantonrechter behandelt de zaak — bij verstek (geen reactie van de huurder) snel, bij verweer langer

• Bij toewijzing: de rechter stelt een ontruimingstermijn vast — doorgaans 14 dagen na het vonnis

• Betaalt de huurder niet vrijwillig en verlaat hij het pand niet? Dan kan de gerechtsdeurwaarder de ontruiming executeren

De doorlooptijd van een ontruimingsprocedure bij de kantonrechter is bij verstek 4 tot 8 weken. Bij verweer 2 tot 4 maanden. In urgente gevallen — denk aan overlast of extreme situaties — is een kort geding mogelijk waarbij de rechter sneller uitspraak doet.

Zelf de sloten vervangen: absoluut verboden

Het is een hardnekkige misverstand: de verhuurder die zelf de sloten vervangt als de huurder niet betaalt. Dit is eigenrichting en het is in Nederland verboden, ongeacht hoe groot de achterstand is.

Een verhuurder die de sloten vervangt zonder rechterlijk vonnis riskeert een civielrechtelijke aansprakelijkheidsclaim van de huurder, een spoedprocedure waarin de rechter de verhuurder veroordeelt tot het herstellen van de toegang, een schadevergoeding voor alle kosten en schade die de huurder lijdt en reputatieschade.

Ook het afsluiten van gas, water of elektriciteit als drukmiddel is niet toegestaan. De enige rechtmatige route is via de rechter. GeldGarant begeleidt je door die procedure zo snel en efficiënt mogelijk.

Huurachterstand na vertrek: kun je de ex-huurder nog aanspreken?

De huurder is vertrokken — al dan niet vrijwillig na een ontruimingsprocedure — maar er staat nog steeds een achterstand open. Kun je die nog invorderen?

Ja. De huurachterstand is een persoonlijke schuld van de huurder. Het feit dat hij het pand heeft verlaten, heft de schuld niet op. GeldGarant kan ook na het vertrek van de huurder een incassotraject starten voor de openstaande achterstand.

Aandachtspunten bij incasso na vertrek

• Zorg dat je het nieuwe adres van de ex-huurder kent — zonder adres is betekening van een dagvaarding lastiger

• Controleer of de huurder in gemeentelijke basisadministratie staat ingeschreven op het nieuwe adres

• Controleer of de waarborgsom voldoende was om de schade en achterstand (deels) te dekken

• Verjas niet: huurachterstand per maand verjaart 5 jaar na de respectievelijke vervaldatum

Huurachterstand bij bedrijfspanden

De regels voor bedrijfshuur wijken op belangrijke punten af van de regels voor woonruimtehuur. Huurders van bedrijfspanden genieten minder huurbescherming dan huurders van woonruimte. Dat maakt incasso en ontbinding bij bedrijfspanden in de praktijk sneller en minder omslachtig.

Belangrijke verschillen met woonruimtehuur

• Minder strikte huurbescherming: bedrijfshuurders kunnen minder snel aanspraak maken op voortzetting van de huur na een procedure

• Kortere ontruimingstermijnen in sommige gevallen

• Meer contractsvrijheid: de huurovereenkomst kan voor bedrijfspanden meer afwijken van de wettelijke standaard

• De WIK-brief is niet verplicht bij zakelijke huurders — maar een correcte aanmaning is wel essentieel

Heb je een bedrijfspand verhuurd en staat er huurachterstand open? GeldGarant behandelt zowel woonruimte- als bedrijfshuurzaken en past de aanpak aan op het type huurovereenkomst.

Preventie: zo bescherm je jezelf als verhuurder

De beste bescherming tegen huurachterstand is een goede screening en een strakke procedure vanaf de eerste maand.

• Vraag altijd een recente werkgeversverklaring of inkomensoverzicht bij nieuwe huurders

• Voer een kredietcheck uit via een erkend bureau bij nieuwe huurders boven een bepaald huurprijsniveau

• Vraag een waarborgsom van twee maanden huur — dat is het wettelijke maximum

• Zorg dat de huurovereenkomst een incassokostenbeding en een rentebepaling bevat

• Stuur elke maand een betalingsherinnering als de huur op de betaaldag niet is ontvangen — direct en zonder uitstel

• Stel een duidelijk escalatieprotocol in: na twee weken aanmaning, na vier weken GeldGarant inschakelen

• Leg alle communicatie met de huurder schriftelijk vast, ook telefoongesprekken

Veelgestelde vragen

Mag ik de huurder opzeggen als hij niet betaalt?

Opzeggen is een aparte route naast ontbinding. Bij woonruimte zijn de opzegronden wettelijk beperkt. Wanbetaling is geen geldige opzeggrond voor de verhuurder in de zin van de wet — maar het is wel grond voor ontbinding via de rechter. GeldGarant adviseert per situatie welke route het meest effectief is.

Hoe lang duurt een ontruimingsprocedure?

Bij verstek (de huurder reageert niet) gemiddeld 4 tot 8 weken. Bij verweer 2 tot 4 maanden. In urgente gevallen kan een kort geding sneller uitsluitsel geven. GeldGarant bewaakt de voortgang en informeert je bij elke stap.

Kan ik de schade aan het pand ook meenemen in de procedure?

Ja. Als er bij het einde van de huurovereenkomst schade is aan het pand, kun je die vordering combineren met de huurachterstand in dezelfde procedure. Documenteer de schade altijd met foto's bij zowel de ingangs- als de eindinspectie.

Wat als de huurder zegt dat hij de huur niet betaalt vanwege gebreken?

Een huurder heeft onder bepaalde omstandigheden het recht om de huur te verlagen of op te schorten als het gehuurde gebreken vertoont die de verhuurder niet verhelpt. Dat recht is echter niet onbeperkt: de opschorting moet in verhouding staan tot het gebrek. GeldGarant beoordeelt per dossier of een beroep op opschorting of huurverlaging juridisch houdbaar is.

Mag ik een incassobureau inschakelen voor huurachterstand?

Ja, absoluut. GeldGarant behandelt huurachterstandsdossiers voor zowel particuliere als zakelijke verhuurders. We combineren het incassotraject voor de huurachterstand met begeleiding bij een eventuele ontbindings- en ontruimingsprocedure.